כיצד התחדשות עירונית עשויה לשפר את מצב הנדל"ן בישראל?

שוק הנדל"ן בישראל אינו פשוט: הביקוש גדול, במיוחד באזור המרכז, המחירים רק ממשיכים לטפס אפילו בשנת קורונה, וההיצע אינו עומד בקצב הביקוש העולה. מנגד, בניינים רבים בארץ אינם עומדים בתקני הבנייה למבנים מחוזקים כנגד רעידות אדמה הצפויות באזור, ורבים מהם אף מסוכנים למגורים עקב התיישנות ובנייה באיכות נמוכה במקור. מה עושים? אחד מהפתרונות שאולי מסמן אור בקצה המנהרה החשוכה הזו

היא התחדשות עירונית. על מה מדובר בדיוק? בואו ונצלול.

מה זה התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא מגמה קיימת בעולם שבה לוקחים מבנה או מבנים ישנים, הורסים אותם ובמקומם בונים מבנים חדשים, בטוחים וגבוהים יותר בעלי מספר רב יותר של יחידות דיור. קיימים מספר סוגים של התחדשות עירונית: תמ"א 38 במסגרתו בניין בודד עובר תהליך של חיזוק ועיבוי תמורת הוספת קומה והרחבת הדירות, תמ"א 38/2 שגם הוא מתייחס לבניין בודד אך שם הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש ובטוח. וכמו כן, תכנית פינוי בינוי, אשר מתייחסת לרב לקבוצת בניינים, למשל מספר מבני שיכון, שנהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים, לאו דווקא באותו מספר – לדוגמה יכולים לבנות מגדל דיור בן 30 קומות עם שטחים ציבוריים ומשותפים רבים סביבו במקום 4 בנייני שיכון ישנים.

כאשר מדברים על התחדשות עירונית המצב הוא Win-Win – היזם מקבל לידיו דירות נוספות למכירה ומשם גם מגיע כיסוי פרויקט הבנייה והרווח של היזם, והדיירים מקבלים דירות חדשות ובטוחות, לרב עם הטבות מסוימות כגון תוספת ממ"ד, מרפסת, מעליות ולובי משופץ. יתרה מזאת, במקרים של פינוי בינוי ייתכן גם שיוספו שטחים משותפים נרחבים יותר כמו אזורי מסחר ותעסוקה, חדרי כושר, גינות וכדומה.

אתגר אשר יש לפרויקטים של התחדשות עירונית הוא חידוש ופיתוח אזורים ציבוריים: אם לדוגמה כיום יש 200 יחידות דיור ב- 4 בנייני "רכבת" אותם משרת כביש צר אשר משתלב עם הכביש הראשי, בניית מגדל מגורים שבו 500 יחידות דיור אולי יקל על מצוקת הדיור, אך במקביל לכך יכביד מאד על התנועה באזור, אם הכביש באזור לא יותאם לתנועה רבה יותר של רכבים. מדובר לא רק על נושא התחבורה אלא על כלל התשתיות הציבוריות: חנייה, מים, ביוב, חינוך (האם יש מספיק בתי ספר וגני ילדים באזור?), בריאות, מבני ציבור, אזורים פתוחים ועוד. אי לכך ובהתאם לזאת, בחלק גדול מהפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, היזמים מחויבים להשקיע לא רק בבניית יחידות דיור נוספות אלא גם בפיתוח סביבתי שיאפשר תמיכה בתוספת הדיירים המתוכננת.

שינויים שיאפשרו קידום פרויקטים של התחדשות עירונית
לאחרונה, הממשלה יזמה שורה של שינויים שמטרתם העיקרית היא לקדם את נושא ההתחדשות העירונית בארץ. אחד השינויים המשמעותיים הוא הורדת אחוז הדיירים המסכימים הנדרשים לשם קידום פרויקט כזה מ-80% ל-67%.עד היום, חלק ניכר מהזמן הנדרש לשם הקמת פרויקט התחדשות עירונית הוקדש להשגת הסכמת הדיירים. כיום לאחר השינויים בחוק, זמן זה יוכל להתקצר גם בשנתיים – לא רק בגלל הורדת האחוז הנדרש אלא גם בגלל שפורעי חוק אשר מתנגדים כיוון שהם עצמם השתלטו על שטחים ציבוריים, בנו בנייה לא חוקית או פיצלו דירות יכולים שלא להיחשב כלל במניין הדיירים הנדרשים.

דגשים נוספים נוספו סביב קיצור הזמן הנדרש לשם השגת האישורים הנדרשים, אולם שם ייתכן וההצלחה לא תהיה כל כך רבה כיוון שעדיין מי שאמון על מתן האישורים הם הרשויות המקומיות שעד היום שמו לא מעט רגליים ומשוכות בדרכם של פרויקטים של התחדשות עירונית.

כבר לא מחיר למשתכן – מהיום אמרו מחיר מטרה
שינוי נוסף הוא סופה של תוכנית מחיר למשתכן. את התוכנית מחליפה תוכנית אחרת – "מחיר מטרה". מחיר מטרה מבטיחה יחס קבוע של דירות למשתתפים בפרויקט ולשוק החופשי ושמה לה למטרה בנייה באזורים מסוימים בארץ – לאו דווקא ערי המרכז הצפופות. שינויים נוספים מגדירים הנחה ברורה יותר של עד 300,000 ₪ או 20% ממחיר השוק, הבטחת בנייה לבעלי צרכים מיוחדים, התמקדות בנגב ובצפון ובערים בהם המחיר למטר רבוע אינו עולה על 20,000 ₪ למטר או שהמקום הוא ברמה סוציו אקונומית של עד רמה 4. בנוסף, התוכנית נותנת עדיפות ברורה לבני המקום.

עבור זוגות צעירים שגרים בפריפריה ומעוניינים להמשיך ולגור שם, רק בדירה משלהם – יש בשורה משמחת בתוכנית מחיר מטרה. עבור יזמים, משקיעים ומי שמחפש דירה דווקא באזורי הביקוש – הבשורה משמחת פחות.

התחדשות עירונית מונעת קריסת מבנים
במצב שבו תכנית "מחיר מטרה" אינה מקדמת פיתוח עירוני באזורי ביקוש, שגם בהם מצב המבנים הישנים הוא רעוע ומסוכן – פרויקטים של התחדשות עירונית נותנים פתרון מצוין. אמנם, נכון להיום תכנית תמ"א 38 על כל סעיפיה אינה נמשכת, אלא אם כן מועצה מקומית כזו או אחרת החליטה להמשיך איתה עוד פרק זמן מסוים. לעומת זאת, פרויקטים של פינוי בינוי נמשכים במרץ רב והממשלה דוחפת את הפתרון של פינוי בינוי והתחדשות עירונית במקומות בהם יש צורך לחדש בניינים חדשים ומסוכנים ואין דרך אחרת לעשות זאת כאשר המטרה היא בסופו של דבר לשפר את תמונת המצב של תחום הנדל"ן בארץ.